Strona główna >

Poradnik Lokatora

Opublikowany 25 maja 2019

 

Deficyt lokali na wynajem, które znajdowałyby się w zasięgu finansowym Polaków, zarabiających w rzeczywistości najczęściej 1511zł netto1, zmusza wielu młodych ludzi do wieloletniego, uciążliwego zamieszkiwania z rodzicami (44.7% w wieku 25-342)  lub wydawania ogromnej części swoich dochodów na opłacenie wynajmowanego lokum, dołączając tym samym do ok. 10% polskich gospodarstw domowych3, które przeznaczają pow. 40% budżetu na koszty zamieszkania. W przypadku takich zarobków nie mamy żadnych szans na zaciągnięcie kredytu na zakup własnego mieszkania, ponieważ wydając całą najczęściej wypłacaną pensję, którą ustaliliśmy, moglibyśmy kupić jedynie 0,36m2,, na dodatek w oddaleniu od miejsc pracy – w zamierającej społecznie i ekonomicznie okolicy. Statystyczny Polak musi być również przyzwyczajony do tłoku mając 27,8m2 powierzchni użytkowej, podczas gdy przeciętnie mieszkaniec Unii Europejskiej ma do dyspozycji aż 42,56m2.

Polska w obszarze zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wypada fatalnie na tle średniej w Unii Europejskiej, gdyż wskaźnik przeludnienia dla naszego państwa wynosi 40.7% przy średniej unijnej wynoszącej 16.6%5. Równie słabo wypadamy przy porównaniu ilości mieszkań na 1000 mieszkańców, których w kraju mamy uśredniając 371.6, przy 486.6 dla Unii Europejskiej6.

Jak łatwo możemy wywnioskować po powyższej analizie sytuacji polskich lokatorów, osoby zmuszone sytuacją życiową do wynajęcia mieszkania często nie posiadają żadnej realnej alternatywy. Z tego faktu wynika wiele nadużyć ze strony właścicieli wynajmujących najemcom lokum. Zaczynają się one, począwszy od nieprawidłowości przy zawieraniu umów, poprzez niezgodne z prawem działania podczas jej trwania, a kończąc na jej bezprawnym i brutalnym zrywaniu łączone z eksmisją.

Oczywiście tworząc poniższy poradnik nie mieliśmy na celu brać w obronę osób, które z pełną świadomością nie wywiązują się z opłat za wynajęty lokal, ale opracowaliśmy go z myślą o polskich lokatorach, którzy często są na wolnym rynku pozostawieni sami sobie. Pomimo ciężkiej pracy ledwo wiążą oni koniec z końcem, nie zapominając o zarobieniu środków na opłacenie mieszkania.

1 GUS
2 3 5 Eurostat
4 GUS – cena 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania (4139zł / IV kwartał 2018)
6 Deloitte (2017)

 

NAJEM INSTYTUCJONALNY

  • umowa zawierana przez osobę fizyczną/prawną lub jednostkę organizacyjną bez osobowości prawnej prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
  • umowa zawierana na czas oznaczony
  • jej zawarcie może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji, która podlega zwrotowi w ciągu jednego miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, a należności przysługujące właścicielowi z tytułu najmu lokalu i koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu są od niej odliczane
  • wysokość tej kaucji nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu
  • właściciel może podwyższyć czynsz tylko zgodnie z warunkami określonymi w umowie
  • właściciel pobiera czynsz i opłaty niezależne od właściciela (eksploatacyjne), chyba że umowa stanowi inaczej
  • umowa wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia
  • jeśli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu po wygaśnięciu umowy, właściciel ma prawo mu wręczyć pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone swoim urzędowo poświadczonym podpisem

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 2b

 

NAJEM INSTYTUCJONALNY (Z DOJŚCIEM DO WŁASNOŚCI)

  • umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta
  • na mocy tej umowy najemca jest zobowiązany do nabycia wynajmowanego lokalu, a wynajmujący do przeniesienia prawa własności tegoż lokalu i innych praw niezbędnych do korzystania z niego najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu i po zapłacie ceny lokalu
  • jest sporządzana w formie aktu notarialnego
  • reszta jak w punkcie 1a

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 2b

 

MIESZKANIOWY ZASÓB MIESZKANIOWY

  • lokale stanowiące mieszkaniowy zasób gminy mogą być wynajmowane tylko na czas nieoznaczony (dwa wyjątki – lokale socjalne i lokale przeznaczone do wynajmowania na czas trwania stosunku pracy)
  • gmina może także wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom o niskich dochodach
  • od tych podnajemców gmina może pobierać czynsz niższy od tego, który sama płaci właścicielowi lokalu
  • gmina ustala i weryfikuje spełnianie przez najemców kryterium wysokości dochodu uzasadniającej oddanie lokalu w najem lub podnajem

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 3

 

NAJEM SOCJALNY

  • umowa zawierana na czas oznaczony
  • lokal socjalny musi spełniać następujące warunki:
    • nadawać się do zamieszkania ze względu na stan techniczny
    • na członka gospodarstwa domowego najemcy musi przypadać co najmniej 5 m2 powierzchni pokoi
    • na jednoosobowe gospodarstwo domowe musi przypadać co najmniej 10 m2 powierzchni pokoi
    • lokal może być o obniżonym standardzie
  • istnieje możliwość przedłużenia umowy najmu socjalnego lokali, jeśli po jej wygaśnięciu najemca wciąż znajduje się w sytuacji uzasadniającej jej zawarcie
  • w przypadku umowy najmu socjalnego lokalu stawka czynszu nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w mieszkaniowym zasobie gminy
  • jeśli dochody najemcy przekroczą ustalone w uchwale rady gminy kryterium dochodowe, najemca jest zobowiązany do uiszczania odszkodowania co miesiąc do momentu opróżnienia lokalu
  • wysokość tego odszkodowania odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu
  • jeśli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 4

 

TYMCZASOWE POMIESZCZENIA

  • umowa ich najmu może być zawierana na czas nie krótszy niż miesiąc i nie dłuższy niż 6 miesięcy
  • najemcą może być osoba, wobec której wszczęto egzekucję obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego i która nie ma prawa do najmu socjalnego innego lokalu
  • wyjątki:
    • osoba, wobec której nakaz opróżnienia lokalu został orzeczony z powodu stosowania przemocy w rodzinie, zachowania rażąco wykraczającego przeciwko porządkowi domowemu, uniemożliwiania korzystania z innych lokali w budynku
    • dłużnik zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego (w tym z dojściem do własności),  umowy najmu okazjonalnego zgłoszonej do naczelnika właściwego ze względu na miejsce zamieszkania urzędu skarbowego lub  umowy najmu innego tymczasowego pomieszczenia
  • w okresie od 1 listopada do 31 marca nie można do nich eksmitować lokatorów
  • podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 4a
  • pomieszczenie tymczasowe powinno spełniać takie same warunki, jak lokal przeznaczony do najmu socjalnego, a także w miarę możliwości znajdować się w tej samej miejscowości, w której osoba przekwaterowywana mieszkała do momentu egzekucji obowiązku opróżnienia poprzednio zamieszkiwanego lokalu, lub w pobliskiej

Podstawa prawna: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, rozdział 1, artykuł 2, ustęp 5a

 

NAJEM LOKALU NA RYNKU KOMERCYJNYM

Najmniej korzystną i najczęściej najdroższą formą wynajmu, jest wynajem na rynku komercyjnym. Niestety wiele młodych Polek i Polaków jest zmuszona do poszukiwania takich możliwości. Pierwszym krokiem, który powinien wykonać przyszły najemca szukający mieszkania na rynku komercyjnym, jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego z właścicielem wybranego mieszkania. W przypadku tej formy najmu właściciel mieszkania jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej polegającej na wynajmie lokali. Taka umowa może zostać podpisana maksymalnie na okres 10 lat. Do takiej umowy należy dołączyć:

  1. świadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, wynajmujący może zgodnie z prawem żądać dołączenia oświadczenia z podpisem poświadczonym przez notariusza;
  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania obowiązku opróżnienia lokalu;
  3. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca zobowiązuje się do wyprowadzki z lokalu używanego na podstawie umowy najmu w terminie wskazanym jako rozwiązanie lub wygaśnięcie umowy z właścicielem mieszkania

Poniżej prezentujemy przykładowy wzór umowy najmu okazjonalnego:

Umowa najmu okazjonalnego – wzór

Zawarcie takiej umowy, na komercyjny najem lokalu, może być uzależniona od wpłacenia ustalonej kaucji, która (zgodnie z art. 19a. 4.) nie może być wyższa niż 6-miesięczny czynsz, ustalony na początku wynajmu. Kaucja powinna zostać zwrócona najemcy przez pobierającego ją właściciela mieszkania, po potrąceniu jego należności w ciągu miesiąca (zgodnie z art. 19a. 5.) od daty opróżnienia mieszkania przez najemcę.

Zgodnie z art. 19c. 1. właściciel poza ustalonym czynszem może pobrać od najemcy jedynie opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za media (eksploatacyjne). Natomiast jako najemcy mamy prawo (zgodnie z art. 19b.) także upomnieć się u właściciela o potwierdzenie czy zgłosił on fakt wynajmu nam lokum do Urzędu Skarbowego.

Jest to o tyle ważne, że jeśli wynajmujemy nieświadomie lokal w sposób nielegalny może się to wiązać z potencjalnymi problemami jak np. „dzika eksmisja” czy inne formy łamania prawa przez nieuczciwego właściciela. Bez umowy trudno będzie nam dochodzić w takich sytuacjach swoich praw.

Wymienione artykuły pochodzą z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [rozdział 2a].

Lokator – jest to najemca lokalu lub osoba używająca lokal, która nie posiada do niego prawa własności

Najemca – to osoba, która legitymuje się tytułem prawnym do używania lokalu i kiedyś była uprawniona do tzw. czynszu regulowanego

Najemca wrażliwy – jest osobą, która posiada tytuł prawny do zajmowania lokalu, a która była zobowiązana do opłacania czynszu regulowanego zgodnie z zawartą umową o najmie, a:

 • pozostaje w wyjątkowo trudnej sytuacji zdrowotnej lub rodzinnej, w szczególności z powodu opieki nad uprawnionym do zamieszkania z nim niepełnosprawnym lub własnej niepełnosprawności

• wyłącznym źródłem utrzymania gospodarstwa domowego jest świadczenie emerytalne, przedmerytalne lub renta z tytułu całkowitej niezdolności do wykonywania pracy oraz samodzielnego egzystowania

Właściciel – to osoba, z którą lokatora wiąże umowa uprawniająca do używania wynajmowanego lokalu

Współlokator – jest lokatorem, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu z innym lokatorem

Lokal – służy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, nie jest nim pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu takie jak hostel lub internat

Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego – to prawo do lokalu socjalnego przyznane przez sąd w wyroku eksmisyjnym

Lokal socjalny – to lokal przygotowany do zamieszkania, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5m2, a w przypadku jednego mieszkańca 10m2, może mieć obniżony standard

Tymczasowe pomieszczenie – jest to pomieszczenie nadające się do bytowania, które umożliwia zapewnienie dostępu do podstawowych, egzystencjonalnych potrzeb ludzkich takich jak woda, ustęp czy elektryczność, zapewnia co najmniej 5m2 na osobę, w miarę możliwości znajduje się w tej samej miejscowości co osoby przekwateryzowane

Lokal zamienny – to lokal umiejscowiony w tej samej miejscowości co dotychczasowy, który jest analogicznie wyposażony jak ten używany do tej pory, taka sytuacja występuje jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypadnie 10m2 łącznej pokoi, a w przypadku jednej osoby 20m2 powierzchni

Pozew o eksmisję –  jest skierowaniem przez właściciela lokalu do sądu sprawy o nakazanie opuszczenia lokalu przez dotychczasowego najemcę lokalu, może to zrobić kiedy skutecznie wypowie umowę najmu lub kiedy lokator/najemca zamieszkuje bez tytułu prawnego do lokalu

Powierzchnia użytkowa lokalu – jest łączną powierzchnią pomieszczeń lokalu (bez wliczania m.in. piwnic, balkonów), które służą potrzebom mieszkalnym i gospodarczym lokatora

Opłaty niezależne od właściciela – należy przez to rozumieć opłaty za media (eksploatacyjne)

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu – są wydatkami proporcjonalnymi do powierzchni użytkowej lokalu biorąc pod uwagę powierzchnię wszystkich lokali w budynku, które obciążają właściciela: opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości i inne

Mieszkaniowy zasób gminy – to lokale stanowiące własność gminy lub spółek gminnych, które gmina przeznacza na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a także lokale mieszkalne utworzone przez spółki celowe tworzone z samorządami terytorialnymi przez Krajowy Zasób Nieruchomości

Puliczny zasób mieszkaniowy – należy pod tym terminem rozumieć lokale ujęte w składzie mieszkaniowego zasobu gminy lub lokale należące do innych jednostek samorządowych, Skarbu Państwa oraz spółek państwowych